La administración de la propiedad horizontal y los complejos residenciales cerrados experimenta una moderada recomposición en sus niveles de cobro durante el primer tramo del año en curso. La morosidad promedio en el pago de las expensas registró una leve baja durante los primeros cinco meses de 2026, ubicándose en torno al 17%. El indicador representa un descenso de un punto porcentual en la comparación directa con el mismo período del año anterior. De todas formas, las empresas administradoras advierten que el incumplimiento se sostiene en niveles históricamente altos, consolidándose como uno de los principales dolores de cabeza operativos tanto en consorcios urbanos como en urbanizaciones privadas.

El informe sectorial, confeccionado por la plataforma tecnológica especializada Octavo Piso y difundido por la agencia NA, se estructuró sobre la base de un muestreo continuo que abarcó a más de 200.000 unidades funcionales distribuidas en distintos puntos del territorio nacional entre los meses de enero y mayo de 2026. Los especialistas detallaron que la persistencia de estas carteras morosas impacta de forma directa en el día a día de las comunidades, traduciéndose en un visible deterioro de los espacios comunes por falta de mantenimiento básico y en un incremento sostenido de las ejecuciones de deuda por vía judicial.

Evolución mensual y el récord positivo registrado en mayo

La curva de comportamiento del pago de expensas mostró un sendero de estabilización y posterior descenso a medida que transcurrieron los meses del primer semestre de 2026:

• El pico de incumplimiento: El registro más complejo para las administraciones de los consorcios se localizó en el mes de febrero, período en el cual la morosidad general trepó hasta alcanzar un techo del 17,70%.
• La reducción progresiva: A partir de marzo, las estadísticas sectoriales reflejaron una regularización paulatina de los saldos deudores, con tasas del 16,83% en marzo y del 16,80% durante el mes de abril.
• La marca más baja del año: La tendencia de cobro consolidó su mejor performance en el mes de mayo, momento en que la mora general retrocedió hasta el 16,56%, convirtiéndose en la cifra mensual más baja en lo que va del ejercicio 2026.

Inversión de la tendencia: los countries adeudan más que los edificios

El dato más llamativo que arrojó el informe de la plataforma especializada radica en el enroque de comportamiento financiero que experimentaron las tipologías de vivienda con relación a los promedios consolidados durante el ciclo anual previo.

Durante los primeros cinco meses de 2026, los barrios cerrados y countries registraron una tasa de morosidad promedio del 17,76%, mientras que en los edificios de departamentos el indicador se posicionó un punto por debajo, tocando el 16,76%. Esta brecha se ratificó plenamente con los números del mes de mayo, oportunidad en la que el incumplimiento de las obligaciones mensuales fue del 17,28% en las urbanizaciones privadas frente al 16,32% verificado en las unidades de propiedad horizontal de los cascos urbanos.

Tipología de Vivienda / Consorcio	Morosidad Promedio Anual (2025)	Morosidad Promedio Acumulada (Ene-May 2026)	Índice Específico de Morosidad (Mayo 2026)
Barrios Cerrados / Countries	17,87% de cuentas en mora	17,76% de cuentas en mora	17,28% de incumplimiento activo
Edificios de Departamentos	18,09% de cuentas en mora	16,76% de cuentas en mora	16,32% de incumplimiento activo
Promedio General Consolidado	Superior al 18,00% global	Estructurado en el 17,00%	Piso mínimo anual del 16,56%

El escenario descripto marca un quiebre respecto de las dinámicas de pago del año 2025, ejercicio en el cual los habitantes de los edificios de departamentos presentaban de forma regular niveles de mora levemente superiores a los de los residentes de los barrios privados. Los administradores de countries asocian este rezago actual al fuerte incremento que sufrieron las expensas en las urbanizaciones periféricas producto del encarecimiento de los servicios de seguridad privada perimetral, el mantenimiento de grandes superficies verdes comunes y las tasas por servicios e insumos específicos, variables que empujaron a muchas familias a priorizar otros gastos corrientes del hogar por sobre las cargas de la comunidad.